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离婚案件中涉及小产权房的处理

  发布时间:2020-11-17 10:50:28


小产权房屋在当前法律体系下具有非法性,它既与本集体成员合法申请并建造的宅基房相区别,也与正常流通领域的商品房相区别,无法获得国家认可的房地产权证。然而,小产权房的非法属性却不能消弥其使用价值和财产价值,与涉及小产权房的合同纠纷审理中判断合同有效与否的审判思路不同,离婚纠纷案件中,司法判断更着眼于其财产属性和当事人之间财产权益的衡平。本文拟从小产权房的属性、法律规定、司法判断等方面对小产权房进行初步的分析探讨,以期在离婚纠纷案件的办理中更好的定分止争。

一、沧县地区涉及“小产权房”的离婚纠纷案件现状

近年来,随着房价的迅速上涨,小产权房问题日益突出。沧州市区当前商品房的价格大概在10000/平米-15000/平米不等,而沧县地区小产权房屋的价格仅仅为3000/平米上下。商品房价格居高不下,购买的刚性需求在无法逾越高企的房价障碍时,不得已退而求其次寻求价格低得多的小产权房。小产权房虽然无法获得确权及国家法律保护的不动产权属证书,但是,其使用价值却并不逊色,完全能够满足刚性需求人群暂时安居的需要。因此,对于处于沧县农村地区的购房者而言,购买用以居住及投资小产权房的情形并不鲜见。

国家相关部门虽多次明令禁止该类房屋的建设、销售,但始终未能对之前所建小产权房的相关权利问题作出明确系统的规范。虽然我国的现行法律、法规并无“小产权房”概念的明确规定,理论界对此亦无统一的界定,但小产权房问题作为当前存在的一个客观现实,一直都广受关注。通常认为“小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫作‘乡产权房’。就沧县地区而言,沧县杜林回族乡北街村“登瀛嘉园”项目和王祥庄村“静豪庭苑”项目、沧县李天木回族乡皂坡村“阳光御景”项目等均是其中典型的代表。

在沧县人民法院处理离婚纠纷案件的实践中,房产分割问题本就是离婚纠纷中最大的争议焦点,夫妻关系存续期间购买的小产权房在离婚案件中如何处理,更是因小产权房上述特有的法律属性而成为审判实践中的一大难点。离婚纠纷也不同于一般的房屋买卖,离婚财产分割的效力主要及于案件的双方当事人,不会当然地对市场交易安全问题产生直接影响,而房屋作为一种财产对离婚案件的当事人来说,客观价值远远大于法律价值,因此我们认为,对于小产权房等各类有行政审批瑕疵或限制交易的房屋,虽然不能依法进行物权登记或变更登记,但作为一种客观存在的财产形态亦应当受到尊重,尤其是在夫妻之间的离婚纠纷中,应当本着让离婚案件“定分止争、物尽其用”的精神,根据案件实际情况对该类房屋的分割问题作出适当处理。

二、相关法律问题研究

根据相关法律规定,商品房的开发及买卖过程当中,要求开发商必须具备“五证”,即《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。可以说,取得该“五证”是房地产开发企业进行商品房开发和买卖的初始登记,只有在开发商具备了这些初始登记并在商品房竣工验收合格后30天内领取房地产权属证明书的基础上,房屋买受人能够到房管部门办理房地产权证。

前述提到的沧县地区许多房屋权属证明,是由当地村委会制发,属于典型的小产权房。众所周知,房屋系不动产,登记是房屋产权变动的生效要件。我国《物权法》第9条第1款明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。”而我国房屋产权证明的颁发部门为各级房管局,所以像本案所涉由当地乡政府或村委会所制发的“产权证”实际上不能作为合法产权证明,依法不能产生物权设立、变更、转让的法律后果。

更深层的原因则在于,我们目前城乡二元土地管理制度下,农村集体土地并不能像国有土地一样被直接用于商品房开发,小产权房在建造时既未取得国有土地使用权,又无城市规划、建设管理部门的批复等,施工过程也往往缺乏监督检查,非农村集体组织成员购买此类房屋,无法按照现有法律程序办理房屋产权登记。

三、司法处理现状

当前,由于缺乏统一的法律规定,各地法院对于小产权房在离婚纠纷中的处理方式和原则也是不一致的,然不外乎以下两类:

(一)暂不予处理

法院以无明确法律规定为由,对小产权房不作处理,而是裁判待当事人获得房屋产权后另行起诉。理由是该类房屋没有经过相关部门的审批,也没有在房屋管理机关备案,欠缺合法建造的手续,已不能依法进行不动产物权登记,不符合《物权法》的相关规定,尤其是在国家尚未明确小产权房的权属认定的情况下,法院不宜直接进行处理;

(二)仅处理小产权房的使用权

这类做法较多,亦可称之为当前司法实践中的主流做法。理由是虽然该类房屋不能按照《物权法》的相关规定进行不动产物权登记并取得房屋产权证书,但这类房屋作为一种客观存在的财产形态,能够为权利人占有、使用、收益,在国家未明确取缔该类房屋的情况下,可以先就该类房屋的使用权进行处理。

上述实践中的两种处理方式各有利弊,一概不予处理固然尊重了《物权法》的原则和精神,但不利于定分止争,只处理使用权有时亦不能充分保障当事人的合法权益,如当前沧县许多农村在进行改造的过程中,由于涉及面积较大,农村基础设施建设水平又相对滞后,许多村的改造费用往往难以承受,相关部门便在旧村改造过程中允许采用村民集资、村集体筹资和市场融资相结合的方式,引入社会资金力量进行旧村改造,但由于其他配套政策的滞后,尤其是集体土地流转经营方面,往往会出现变相小产权房,许多农民原本享有宅基地上的房屋所有权,在旧村改造拆迁后获得的被安置房却因种种原因不能办理产权证书。在此情况下,作为被拆迁人的农民原本享有被拆迁房屋的所有权,经过拆迁安置后因无房产登记证书即丧失房屋所有权显然有失公平。

离婚纠纷中的核心问题之一是财产分割,即对夫妻共同财产进行范围确定进而予以分割。因此,离婚案件审理过程中司法衡量和判断的重要标准之一为:是否具有财产权益,作为现实生活中实际存在且数量不在少数的小产权房,无疑是具有财产属性的。小产权房的获得是以夫妻共同财产的支付而获得的,且价格不菲,这使其具有较高的财产价值,同时,小产权房在实际中可买卖亦可出租,又使其具有财产权益。甚至在一些家庭中,小产权房是夫妻唯一的住房,是共同财产中价值份额最大的那份,若排除在共同财产分割之外,将导致不公平;同时,若回避不予处理,则无法达到定纷止争的司法效果,甚至可能引发一定的社会矛盾。因此,在离婚纠纷案件中,小产权房应被有限地纳入分割范围,即对使用权进行分配分割。

四、相关建议

(一)法院的裁判不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理

法院对上述房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理,不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。因此类房屋被拆除或合理化之后产生的利益争议,当事人应自行协商或再行诉讼解决。换言之,离婚案件中,夫妻关系存续期间购买的小产权房在判决分割财产确定归属时应当区别不同情况进行处理。除违章建筑不予处理以外,一般只能处理房屋的使用权。同时,应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定,不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

(二)小产权房的价值宜通过协商一致或竞价方式确定

关于小产权房的分割问题,无论是所有权,还是使用权,能实物分割的进行实物分割,不能分割的进行折价补偿。小产权房因不具备上市流通的条件,无法进行市场价值评估,只能通过当事人协商或竞价的方式确定其价值。庭审过程中,对于小产权房屋的价值,应当及时向当事人释明无法通过评估方式确定,引导当事人就该类房屋的价值及处理方式进行协商,若协商不成的,可通过竞价方式确定小产权房的价值问题,倘若当事人协商不成又不同意竞价的,法院不宜直接酌定小产权房的价值,可由占有、使用该房屋一方先给付另一方一定的困难帮助费用,待房屋具备评估条件以后另行解决。

当前,随着沧县地区城乡一体化的不断发展,小产权房的分割问题不应也不宜再被回避,为我们希冀法律或者司法解释层面上能尽快出台明确规定,以使全国范围内对小产权房的处理原则统一起来。

责任编辑:冯梅    


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